Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası nedir?

Paylı mülkiyet ve paydaşlık

Bir taşınmaz birden çok kişiye hisse (pay) oranında ait olabilir. Bu durum özellikle miras yoluyla geçen tarla, arsa ve bina hisselerinde sık görülür ve hukukta paylı mülkiyet olarak adlandırılır. Paylı mülkiyette her paydaşın taşınmazın tamamı üzerinde payı oranında hakkı vardır; ancak taşınmazın belirli bir bölümü kimseye ait değildir.

Paydaşlar anlaştığı sürece sorun çıkmayabilir. Kullanım, satış ya da bakım konusunda uyuşmazlık çıktığında ise paydaşlardan biri ortaklığın giderilmesini isteyebilir.

Ortaklığın giderilmesi, paydaşlar arasındaki ilişkiyi sona erdirdiği için sonuçları iyi değerlendirilmesi gereken bir davadır. Taşınmazın satılması halinde bedel paydaşlara dağıtılır; aynen taksimde ise her paydaş payı oranında ayrı bir bölümün maliki olur. Her iki sonuç da paydaşların taşınmazdan beklentisine farklı şekilde yansıyabilir.

Dayanak ve genel kural

Ortaklığın giderilmesi, Türk Medeni Kanunu'nun 698. ve 699. maddelerinde düzenlenir. Kanuna göre paydaşlardan her biri, kural olarak, her zaman paylı mülkiyetin sona erdirilmesini isteme hakkına sahiptir. Bu hak, paydaşlar arasında sözleşme veya taşınmazın kullanım amacı gibi sebeplerle sınırlandırılabilir. Hakkın kötüye kullanılması ve zamansız talep gibi durumlar ise mahkemece ayrıca değerlendirilir.

Dava, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır. Tapu kaydında görünen paydaşların tamamı davada yer almak zorundadır; bu nedenle tapu kayıtlarının ve mirasçıların doğru tespiti dosyanın önemli bir aşamasıdır.

Aynen taksim ve satış

Kanun, ortaklığın giderilmesinde iki yol öngörür. Birinci ve öncelikli yol, taşınmazın paylar oranında fiilen bölünmesidir. Buna aynen taksim denir. Mahkeme, keşif ve bilirkişi incelemesi ile taşınmazın bölünmeye elverişli olup olmadığını araştırır; imar, tarım arazilerine ilişkin düzenlemeler ve taşınmazın niteliği bu değerlendirmede önemlidir.

Aynen taksim mümkün değilse ikinci yol, taşınmazın satılması ve elde edilen bedelin paydaşlara paylarına göre dağıtılmasıdır. Satış, önce paydaşlar arasında, olmazsa herkesin katılabildiği artırma ile yapılır. Böylece bir paydaş, diğer paydaşların paylarını satın alarak taşınmazın tamamına sahip olma imkânı bulabilir.

Dava şartı olarak arabuluculuk

7445 sayılı Kanun ile yapılan değişiklikle, 2023 yılından itibaren ortaklığın giderilmesi davalarında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartı hâline getirilmiştir. Yani arabulucuya başvurmadan açılan dava, usulden reddedilebilir.

Arabuluculuk sürecinde paydaşlar anlaşırsa taşınmaz, mahkemeye gitmeden aralarında paylaşılabilir veya satılabilir. Anlaşma sağlanamazsa arabulucunun düzenleyeceği son tutanakla birlikte dava açılabilir. Süreç ve başvuru şekli ayrıca incelenmelidir.

Yargılama süreci

Dava açıldıktan sonra mahkeme tapu kaydını ve paydaşları belirler, taşınmazın başında keşif yapar ve bilirkişi raporu alır. Rapor, taşınmazın değerini ve bölünmeye elverişli olup olmadığını ortaya koyar. Mahkeme bu inceleme sonucunda aynen taksim ya da satış yoluyla giderme konusunda karar verir.

Satış kararı verilmişse, ihale usulüne ilişkin kurallar uygulanır ve bedel paydaşlara payları oranında dağıtılır. Yargılama giderlerinin nasıl paylaşılacağı da kararda belirlenir.

Miras ve tarım arazilerinde sık görülen durumlar

Miras kalan taşınmazlarda mirasçı sayısı arttıkça paylar küçülür ve ortak karar almak zorlaşır. Tapuda yüzlerce kişinin hissedar göründüğü taşınmazlar bile vardır. Bu tür dosyalarda önce mirasçıların ve payların tespiti yapılır; ölmüş paydaşların mirasçıları da davaya dahil edilir.

Tarım arazilerinde ise arazinin bölünebilirliğine ilişkin mevzuat hükümleri, aynen taksim imkânını sınırlayabilir. Böyle durumlarda satış yoluyla ortaklığın giderilmesi daha sık gündeme gelir. Hangi yolun uygulanacağı taşınmazın niteliğine, imar durumuna ve bölünmeye elverişliliğine göre mahkemece belirlenir. Paydaşlardan biri taşınmazı kendi üzerine almak istiyorsa, satış aşamasında artırmaya katılarak bu imkânı değerlendirebilir.

Dosya için hangi belgeler gerekir?

Ortaklığın giderilmesi davasında en önemli belge, güncel tapu kaydıdır. Tapu kaydında taşınmazın niteliği, payların oranı ve varsa şerhler görülür. Ayrıca mirasçılık belgeleri, imar ve kadastro bilgileri, taşınmazın kullanım durumunu gösteren belgeler ve varsa paydaşlar arasındaki yazılı anlaşmalar dosyaya yardımcı olur.

Paydaşlardan bazılarının adresine ulaşılamıyorsa, bu durum davanın süresini uzatabilir. Tebligat ve paydaşların tespiti sürecinin erken planlanması, yargılamanın ilerleyişi için önemlidir.

Başvurmadan önce

Ortaklığın giderilmesi davasına gitmeden önce paydaşlar anlaşma imkânını değerlendirebilir. Anlaşma ile paylaşım, genellikle daha az zaman ve masrafla sonuçlanabilir.

Bu yazı genel bilgilendirme niteliğindedir. Taşınmazın niteliği, paydaşların durumu ve mevzuattaki güncel düzenlemeler dosyadan dosyaya farklı sonuçlar doğurabileceğinden, somut olayınız için ayrıca değerlendirme yapılması gerekir.